Khi chuẩn bị xây nhà, nhiều gia chủ thường nghĩ rằng: mỗi hạng mục tìm một đội làm tốt, tự mình đứng ra quản lý thì vừa chủ động vừa tiết kiệm chi phí. Đội xây thô một bên. Điện nước một bên. Chống thấm một bên. Trần thạch cao, sơn nước, nhôm kính, cửa, điều hòa, nội thất… lại tiếp tục là những đội khác nhau.
Nhìn riêng từng hạng mục, cách làm này không có gì bất hợp lý. Thậm chí nếu gia chủ có kinh nghiệm, có thời gian và lựa chọn được những đội thi công tốt thì hoàn toàn có thể triển khai. Nhưng vấn đề thực sự thường xuất hiện ở khoảng giao nhau giữa các đội thi công.
Theo kinh nghiệm thực tế của KTS. Lê Nam – Co-Founder King House, một căn nhà không phải tập hợp của những hạng mục riêng biệt. Các công việc liên quan với nhau theo một trình tự nhất định. Chỉ cần một đội làm chậm, làm sai hoặc không trao đổi đầy đủ, những đội phía sau có thể bị ảnh hưởng.
Và khi không có một người đủ chuyên môn đứng ra điều phối tổng thể, người phải giải quyết những điểm giao nhau đó thường chính là gia chủ.
Một căn nhà thực tế có bao nhiêu đội thi công?
Nhiều người trước khi xây nhà chỉ hình dung đơn giản rằng sẽ có một “đội xây nhà”.
Nhưng khi công trình bắt đầu triển khai, gia chủ mới thấy để hoàn thiện một căn nhà có thể phải làm việc với rất nhiều nhóm khác nhau: xây dựng phần thô, điện nước, chống thấm, ốp lát, trần, sơn, cửa, nhôm kính, đá, thiết bị, điều hòa, nội thất…
Điều đáng nói là công việc của các đội này không hoàn toàn độc lập.
Ví dụ, vị trí ổ cắm và nguồn điện phải tính đến bố trí nội thất. Kích thước ô chờ phải phù hợp với hệ cửa. Điện phía trên trần cần được xử lý trước khi đóng trần. Các khu vực vệ sinh phải hoàn thành chống thấm và kiểm tra trước khi chuyển sang những lớp hoàn thiện tiếp theo.
Vì vậy, câu hỏi quan trọng không chỉ là: “Đội nào làm hạng mục này?”
Mà còn là: “Ai đang kiểm soát sự phối hợp giữa tất cả các đội?”
Đây mới là phần khiến nhiều gia chủ tự quản lý công trình gặp khó khăn.
Vì Sao Càng Nhiều Đội Thi Công, Gia Chủ Càng Khó Quản Lý?
Một đội thợ có thể làm rất tốt phần việc của họ nhưng chưa chắc họ chịu trách nhiệm cho toàn bộ công trình.
Đội điện nước quan tâm đến hệ thống điện nước. Đội trần quan tâm đến phần trần. Đội cửa chịu trách nhiệm phần cửa. Đơn vị nội thất lại cần hiện trạng công trình đáp ứng đúng kích thước và các vị trí kỹ thuật.
Nếu tất cả đều được triển khai theo một hồ sơ thống nhất và có người điều phối, công việc có thể diễn ra khá trơn tru.
Ngược lại, nếu mỗi bên nhận thông tin khác nhau hoặc chỉ làm theo phạm vi của mình, một sai lệch nhỏ ở công đoạn trước có thể trở thành vấn đề lớn ở công đoạn sau.
Đó là lý do quản lý thi công nhà ở không đơn giản là có mặt tại công trình mỗi ngày.
Gia chủ còn phải biết công việc nào cần thực hiện trước, công việc nào thực hiện sau, thời điểm nào cần nghiệm thu, đội nào cần phối hợp với đội nào và một thay đổi tại hiện trường sẽ ảnh hưởng đến những hạng mục tiếp theo ra sao.
King House cũng từng đề cập vấn đề này trong nội dung về chậm tiến độ xây nhà: khi gia chủ chưa có kinh nghiệm quản lý, việc nhiều đội thợ phải phối hợp với nhau dễ khiến chuỗi công việc bị “lỡ nhịp”. KING HOUSE
Rủi Ro Lớn Nhất Không Hẳn Là Đội Thợ Làm Không Tốt
Đây là điểm tôi nghĩ gia chủ nên đặc biệt lưu ý.
Khi một công trình gặp vấn đề, chúng ta thường nghĩ nguyên nhân đến từ một đội thi công yếu. Nhưng thực tế có những trường hợp từng đội riêng lẻ đều có tay nghề tốt, vấn đề lại nằm ở việc không có người kiểm soát tổng thể.
Một ví dụ rất dễ hình dung: Đội điện nước đặt vị trí ổ cắm theo bản vẽ ban đầu. Sau đó phương án nội thất được điều chỉnh nhưng thông tin không cập nhật kịp. Khi nội thất đưa vào lắp đặt mới phát hiện ổ cắm nằm sau tủ hoặc vị trí thiết bị không còn phù hợp.
Lúc này, ai chịu trách nhiệm? Đội điện có thể nói họ thi công đúng thông tin được giao. Đội nội thất lại làm theo phương án mới. Gia chủ là người đứng giữa và cuối cùng vẫn phải tìm cách xử lý. Những tình huống tương tự cũng có thể xảy ra giữa xây dựng và cửa, giữa điện và trần, giữa chống thấm và hoàn thiện...
Vì vậy, chất lượng cuối cùng của căn nhà không chỉ phụ thuộc vào tay nghề của từng đội, mà còn phụ thuộc rất nhiều vào khả năng phối hợp giữa các đội đó.
“Tôi Có Thời Gian Ra Công Trình Mỗi Ngày” – Như Vậy Đã Đủ Chưa?
Có mặt thường xuyên tại công trình chắc chắn là một lợi thế. Nhưng theo dõi công trình và quản lý kỹ thuật công trình là hai việc khác nhau. Gia chủ có thể nhìn thấy hôm nay có bao nhiêu người làm việc, vật tư đã đưa tới chưa hoặc tiến độ đang nhanh hay chậm. Khó hơn là xác định công việc đang được thực hiện có đúng trình tự và đúng yêu cầu kỹ thuật hay không.
Một hạng mục nhìn bên ngoài có thể đã hoàn thành, nhưng những phần nằm bên trong tường, phía trên trần hoặc dưới lớp hoàn thiện mới là những thứ rất khó sửa sau này. Do đó, nếu quyết định tự quản lý xây nhà, gia chủ không chỉ cần thời gian mà còn cần khả năng đọc bản vẽ, hiểu trình tự thi công, kiểm soát chất lượng và xử lý những điểm giao nhau giữa các bộ môn.
Tự Thuê Từng Đội Thi Công Có Tiết Kiệm Hơn Xây Nhà Trọn Gói?
Không thể khẳng định phương án nào luôn rẻ hơn.
Nếu gia chủ có kinh nghiệm xây dựng, có nguồn đội thợ tốt, hiểu vật tư và có thời gian quản lý sát sao thì tự tổ chức từng hạng mục có thể giúp chủ động hơn. Nhưng nếu chỉ so sánh đơn giá của từng đội, chúng ta rất dễ bỏ qua những chi phí khác.
Thời gian quản lý cũng là chi phí. Hạng mục phải tháo ra làm lại là chi phí. Công trình chậm tiến độ cũng có thể tạo ra chi phí. Vật tư mua dư hoặc thiếu, đội thợ phải quay lại, thay đổi thiết kế giữa chừng… đều có thể làm tổng ngân sách thay đổi.
Vì vậy, khi cân nhắc giữa tự thuê đội thợ và xây nhà trọn gói, gia chủ nên nhìn vào tổng chi phí đến khi căn nhà hoàn thành, thay vì chỉ nhìn vào mức giá ban đầu của từng hạng mục.
Các hướng dẫn xây dựng hiện nay cũng thường nhấn mạnh rằng tự thuê từng đội cho phép gia chủ chủ động cao hơn, nhưng đồng thời gia chủ phải tự đảm nhận nhiều hơn việc điều phối, tiến độ và xử lý giao thoa giữa các hạng mục.
Nếu Vẫn Muốn Tự Quản Lý Nhiều Đội Thi Công, Gia Chủ Nên Chuẩn Bị Gì?
Tự quản lý không phải là phương án sai. Điều quan trọng là phải chuẩn bị đủ trước khi khởi công.
Theo tôi, có một số việc nên được làm rõ ngay từ đầu:
- Thứ nhất, phải có bộ hồ sơ thiết kế đủ chi tiết. Đừng để mỗi đội đến công trình rồi tự hiểu và tự xử lý theo cách riêng.
- Thứ hai, cần xác định rõ phạm vi công việc của từng bên. Ai làm phần nào, phần nào không bao gồm, ai cung cấp vật tư và trách nhiệm dừng ở đâu nên được thể hiện rõ ràng.
- Thứ ba, phải có tiến độ tổng thể. Không nên chỉ hỏi từng đội “khi nào anh làm được?”. Cần biết đội nào vào trước, đội nào vào sau và điều kiện để bàn giao mặt bằng cho đội tiếp theo.
- Thứ tư, những vị trí có nhiều bộ môn giao nhau cần được kiểm tra trước khi thi công. Điện – nội thất, điện – trần, cấp thoát nước – thiết bị, xây dựng – cửa… là những khu vực đặc biệt cần phối hợp.
Cuối cùng, phải xác định một người chịu trách nhiệm điều phối chung. Người đó có thể là gia chủ nếu thực sự có chuyên môn và thời gian; cũng có thể là kỹ sư, đơn vị quản lý hoặc một nhà thầu chịu trách nhiệm tổng thể. Điều quan trọng nhất là công trình không rơi vào tình trạng có rất nhiều người làm nhưng không có một người chịu trách nhiệm nhìn toàn bộ căn nhà.
.jpg)
Có Một Đầu Mối Quản Lý Không Có Nghĩa Gia Chủ Mất Quyền Kiểm Soát
Đây cũng là điều nhiều gia chủ thường băn khoăn. Giao cho một đơn vị quản lý tổng thể không có nghĩa là giao hết rồi không biết công trình đang làm gì. Ngược lại, một quy trình tốt phải giúp gia chủ dễ kiểm soát hơn: có hồ sơ thiết kế, bảng vật tư, dự toán, tiến độ, các mốc nghiệm thu và người chịu trách nhiệm rõ ràng.
Gia chủ vẫn là người quyết định những vấn đề quan trọng của ngôi nhà. Điểm khác biệt là thay vì phải gọi điện cho 5–7 đội để giải quyết một vấn đề, gia chủ có một đầu mối chịu trách nhiệm phối hợp và phản hồi.
.jpg)
Kinh nghiệm của KTS. Lê Nam: Đừng chỉ hỏi “đội nào làm tốt?”
Khi chuẩn bị xây nhà, tìm được đội thợ tốt rất quan trọng. Nhưng có một câu hỏi khác mà tôi cho rằng gia chủ nên đặt ra ngay từ đầu: “Ai là người chịu trách nhiệm cho toàn bộ công trình?”
Bởi một ngôi nhà đẹp và vận hành tốt không được tạo nên bởi từng hạng mục đứng riêng lẻ. Từ kiến trúc, kết cấu, điện nước đến vật liệu hoàn thiện và nội thất đều phải kết nối với nhau. Càng nhiều đội thi công, việc có một đầu mối đủ chuyên môn để quản lý, phối hợp và chịu trách nhiệm xuyên suốt càng trở nên quan trọng.
Nếu gia chủ có kinh nghiệm và đủ thời gian, tự quản lý hoàn toàn có thể là một lựa chọn. Nhưng nếu đây là lần đầu xây nhà, công việc hằng ngày đã bận rộn và bản thân không có chuyên môn xây dựng, hãy cân nhắc thật kỹ trước khi nhận vai trò “tổng chỉ huy” của cả công trình.
Bởi đôi khi, điều làm gia chủ mệt nhất trong quá trình xây nhà không phải một đội thợ làm chưa tốt, mà là quá nhiều đội cùng làm nhưng không có ai thực sự đứng ra điều phối tất cả.
Bạn đang chuẩn bị xây nhà nhưng chưa biết nên tự thuê từng đội hay lựa chọn một đơn vị quản lý xuyên suốt?
Trước khi quyết định, hãy làm rõ thiết kế, phạm vi công việc, ngân sách, tiến độ và trách nhiệm của từng bên. Một phương án phù hợp ngay từ đầu sẽ giúp quá trình xây nhà dễ kiểm soát hơn và hạn chế những phát sinh không đáng có.
>> Xem thêm: Không Biết Dựa Vào Đâu Để Chọn Nhà Thầu Uy Tín? KTS. Lê Nam Chia Sẻ 7 Tiêu Chí Quan Trọng
KTS. Lê Nam – Co-Founder King House
Chia sẻ kinh nghiệm thực tế để gia chủ hiểu rõ hơn trước khi xây nhà.
KING HOUSE – KIẾN TẠO TỔ ẤM XỨNG TẦM
→ Admin Biên Soạn
