Góc nhìn chuyên môn từ KTS. Lê Nam – Co-Founder KING HOUSE
Cùng một lô đất, cùng số tầng, nhu cầu công năng và ngân sách dự kiến, nhưng khi tham khảo các đơn vị xây dựng, gia chủ lại nhận được những câu trả lời khác nhau. Có đơn vị cho rằng đủ kinh phí xây nhà trọn gói, trong khi đơn vị khác nhận định ngân sách chưa đáp ứng được yêu cầu. Vậy đâu là nguyên nhân?
Theo góc nhìn của tôi, không thể đánh giá một phương án xây dựng chỉ dựa vào tổng số tiền mà đơn vị thi công đưa ra. Điều quan trọng hơn là phải hiểu với ngân sách đó, ngôi nhà sẽ được thiết kế như thế nào, sử dụng vật liệu gì và hoàn thiện đến mức độ nào.
Cùng 1,9 Tỷ Đồng, Có Xây Được Nhà 2 Tầng 1 Tum Không?
Để dễ hình dung, chúng ta cùng xét một ví dụ.
Gia chủ sở hữu lô đất rộng 5×20m, dự định xây dựng nhà 2 tầng 1 tum, tổng diện tích sàn khoảng 210–220m² và chuẩn bị ngân sách 1,9 tỷ đồng.
Khi tìm hiểu dịch vụ xây nhà trọn gói, gia chủ có thể gặp ba tình huống:
- Một đơn vị tư vấn có thể triển khai trong mức ngân sách dự kiến.
- Một đơn vị cho rằng kinh phí chưa đủ để đáp ứng phương án mong muốn.
- Một đơn vị đề xuất điều chỉnh thiết kế hoặc vật liệu để phù hợp với mức đầu tư.
Vậy đơn vị nào tư vấn đúng?
Theo tôi, cả ba phương án đều có thể có cơ sở, tùy thuộc vào phạm vi công việc, tiêu chuẩn vật tư và cách tổ chức thiết kế.
Ví dụ, cùng là nhà 2 tầng 1 tum nhưng một phương án có mặt tiền đơn giản, nội thất hoàn thiện ở mức cơ bản sẽ khác đáng kể với phương án sử dụng nhiều đá ốp, hệ lam trang trí, thiết bị cao cấp và nội thất đóng theo thiết kế riêng.
Vì vậy, 1,9 tỷ đồng có đủ xây nhà hay không cần được đánh giá trên phương án cụ thể, không thể kết luận chỉ từ kích thước đất và số tầng.
Lưu ý: Mức 1,9 tỷ đồng trong bài là ví dụ minh họa, không phải báo giá cam kết của King House cho công trình có quy mô tương tự.
Vì Sao Cùng Diện Tích Nhưng Chi Phí Xây Nhà Lại Khác Nhau?
Có ba nhóm yếu tố mà tôi thường muốn gia chủ hiểu rõ trước khi so sánh báo giá.
1. Phong cách kiến trúc quyết định mức độ đầu tư
Một ngôi nhà hiện đại với hình khối gọn gàng, tiết chế chi tiết trang trí thường có yêu cầu thi công khác với công trình theo phong cách Luxury hoặc Indochine.
Các phong cách sử dụng nhiều phào chỉ, vật liệu ốp, chi tiết trang trí hoặc đồ nội thất thiết kế riêng có thể làm tăng chi phí nhân công và hoàn thiện.
Tuy nhiên, không phải cứ thiết kế tối giản là chắc chắn tiết kiệm. Một ngôi nhà tối giản nhưng sử dụng hệ kính lớn, vật liệu nhập khẩu hoặc thiết bị cao cấp vẫn có thể có mức đầu tư đáng kể.
Điều tôi quan tâm không phải là chọn phong cách rẻ nhất, mà là chọn phong cách phù hợp với ngân sách và nhu cầu sống của gia chủ.
2. Vật liệu hoàn thiện tạo ra sự chênh lệch lớn
Lấy ví dụ ở mặt tiền nhà phố. Nếu sử dụng sơn nước làm vật liệu hoàn thiện chủ đạo, chi phí có thể thấp hơn so với phương án kết hợp nhiều đá ốp, gạch trang trí hoặc vật liệu giả gỗ ngoài trời.
Trong nội thất cũng tương tự. Một phòng khách sử dụng sofa đơn giản, kệ tivi thấp, tường sơn và tranh trang trí sẽ có mức đầu tư khác với phòng khách có hệ tủ cao đến trần, vách ốp lớn và nhiều chi tiết hoàn thiện riêng.
Sự chênh lệch không chỉ đến từ giá vật liệu mà còn ở phụ kiện, nhân công và yêu cầu kỹ thuật lắp đặt. Đó là lý do khi xem báo giá xây nhà trọn gói, gia chủ cần kiểm tra danh mục vật liệu, thiết bị và tiêu chuẩn hoàn thiện thay vì chỉ nhìn vào tổng chi phí.
3. Mỗi nhà thầu có phạm vi công việc và tiêu chuẩn khác nhau
Có đơn vị chuyên thi công nhà ở phân khúc cao cấp, có đơn vị tập trung vào nhà phố với mức đầu tư phổ thông. Bên cạnh đó, cùng sử dụng cụm từ “xây nhà trọn gói” nhưng phạm vi công việc trong từng hợp đồng có thể không giống nhau.
Một báo giá có thể bao gồm một số hạng mục hoàn thiện mà báo giá khác chưa tính đến. Chủng loại vật liệu, thiết bị và phương pháp tính diện tích xây dựng cũng có thể khác nhau. Vì vậy, theo tôi, so sánh hai báo giá chỉ thực sự có ý nghĩa khi các hạng mục và tiêu chuẩn được đặt trên cùng một cơ sở.
Một đơn vị báo thấp hơn chưa chắc mang lại tổng chi phí cuối cùng thấp hơn nếu nhiều hạng mục cần thiết chưa được tính vào phạm vi công việc.
.jpg)
Ba Điều Gia Chủ Nên Cân Đối Khi Ngân Sách Có Giới Hạn
Trong quá trình tư vấn thiết kế, khi mức đầu tư dự kiến chưa phù hợp với toàn bộ mong muốn của gia chủ, tôi thường nhìn vào ba yếu tố sau.
01. Diện tích xây dựng
Diện tích càng lớn, khối lượng thi công và chi phí hoàn thiện thường càng tăng.
Gia chủ có thể xem xét lại nhu cầu sử dụng để xác định khu vực nào thực sự cần thiết, khu vực nào có thể tối ưu.
Chẳng hạn, thay vì bố trí quá nhiều phòng ít sử dụng, có thể nghiên cứu mặt bằng linh hoạt hơn để tận dụng diện tích hiệu quả.
Tuy nhiên, việc điều chỉnh diện tích cần dựa trên nhu cầu sinh hoạt lâu dài, không nên cắt giảm đến mức ảnh hưởng chất lượng không gian sống.
02. Phong cách thiết kế
Nếu ngân sách có giới hạn, gia chủ nên trao đổi với kiến trúc sư ngay từ đầu về phong cách mong muốn.
Đôi khi, chỉ cần tiết chế một số chi tiết trang trí, đơn giản hóa hình khối hoặc thay đổi cách phối hợp vật liệu đã có thể giúp phương án phù hợp hơn với mức đầu tư.
Một thiết kế đẹp không nhất thiết phải sử dụng nhiều vật liệu đắt tiền. Tỷ lệ kiến trúc, ánh sáng, bố cục không gian và cách xử lý chi tiết cũng góp phần tạo nên giá trị thẩm mỹ.
03. Vật liệu và thiết bị
Tôi cho rằng tiết kiệm chi phí không có nghĩa là cắt giảm đồng loạt tất cả hạng mục.
Những yếu tố liên quan đến kết cấu, an toàn và chất lượng sử dụng cần được ưu tiên đúng mức.
Trong khi đó, ở một số hạng mục hoàn thiện mang tính trang trí, gia chủ có thể cân nhắc các phương án vật liệu khác nhau để lựa chọn mức đầu tư phù hợp.
Việc lựa chọn nên dựa trên sự cân bằng giữa chi phí, độ bền, khả năng bảo trì và cảm nhận thẩm mỹ.
Vì Sao Tôi Luôn Muốn Trao Đổi Ngân Sách Trước Khi Thiết Kế?
Nhiều gia chủ thường muốn kiến trúc sư lên phương án thật đẹp trước, sau đó mới tính đến chi phí thi công.
Tuy nhiên, cách làm này có thể dẫn đến tình huống phương án đã được yêu thích nhưng ngân sách thực tế lại không đáp ứng được.
Khi đó, việc thay đổi vật liệu, điều chỉnh diện tích hoặc cắt giảm các hạng mục có thể ảnh hưởng đến tính thống nhất của thiết kế ban đầu.
Vì vậy, tại KING HOUSE, chúng tôi chú trọng trao đổi với gia chủ về công năng, phong cách kiến trúc và mức đầu tư dự kiến trước khi phát triển phương án thiết kế.
Từ những thông tin này, kiến trúc sư có cơ sở định hướng diện tích, vật liệu và khái toán chi phí phù hợp hơn.
Tất nhiên, khái toán ban đầu không thể thay thế dự toán chi tiết hoặc báo giá thi công chính thức. Chi phí cần được cập nhật khi hồ sơ thiết kế, khối lượng và danh mục vật liệu được xác định rõ.
Nhưng việc trao đổi ngân sách từ sớm sẽ giúp gia chủ chủ động hơn trong các quyết định, đồng thời hạn chế những thay đổi không cần thiết ở giai đoạn sau.
Xây Nhà Phù Hợp Ngân Sách Không Đồng Nghĩa Với Chọn Phương Án Rẻ Nhất
Tôi cho rằng khi xây nhà, điều quan trọng không phải là tìm một đơn vị sẵn sàng nhận thi công với con số thấp nhất.
Điều gia chủ thực sự cần là hiểu rõ số tiền mình đầu tư sẽ tạo nên một ngôi nhà như thế nào.
Cùng một ngân sách, có thể có nhiều phương án thiết kế và hoàn thiện khác nhau. Mỗi phương án đều đi kèm những lựa chọn về công năng, thẩm mỹ, vật liệu và mức độ đầu tư.
Trách nhiệm của kiến trúc sư không chỉ là thiết kế một ngôi nhà đẹp, mà còn là giúp gia chủ nhìn thấy khả năng hiện thực hóa phương án ấy trong điều kiện thực tế.
Bởi một ngôi nhà phù hợp cần đạt được sự cân bằng giữa bốn yếu tố: Công năng – Thẩm mỹ – Chất lượng – Ngân sách.
Đó cũng là góc nhìn tôi muốn chia sẻ đến những gia chủ đang chuẩn bị xây nhà và phân vân trước các mức báo giá khác nhau.
KTS. Lê Nam
Co-Founder – KING HOUSE (KHC Design & Build)
KING HOUSE – KIẾN TẠO TỔ ẤM XỨNG TẦM
Hotline: 0987 016 991 – 0931 818 848
Website: https://kinghouse.com.vn
Câu Hỏi Thường Gặp
Ngân sách 1,9 tỷ có đủ xây nhà 2 tầng 1 tum không?
Có thể phù hợp với một số phương án, nhưng cần xác định diện tích xây dựng tính giá, điều kiện nền đất, giải pháp kết cấu, phạm vi hoàn thiện và vật liệu sử dụng trước khi đưa ra kết luận.
Vì sao cùng diện tích mà hai đơn vị báo giá xây nhà trọn gói khác nhau?
Nguyên nhân có thể đến từ tiêu chuẩn vật liệu, thiết bị, phong cách thiết kế, phạm vi công việc, phương pháp tính diện tích và cách tổ chức thi công.
Làm thế nào để kiểm soát ngân sách xây nhà từ đầu?
Gia chủ nên trao đổi mức đầu tư với kiến trúc sư trước khi thiết kế, thống nhất công năng, định hướng vật liệu và yêu cầu nhà thầu làm rõ các hạng mục bao gồm hoặc chưa bao gồm trong báo giá.
