1. Giấy phép xây dựng là gì?
Giấy phép xây dựng được hiểu là loại văn bản do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp theo một mẫu nhất định xác nhận việc cho phép cá nhân, tổ chức được phép xây dựng nhà ở, công trình theo ý muốn trong phạm vi nội dung được cấp phép. Giấy phép xây dựng là công cụ để tổ chức thực hiện quy hoạch xây dựng đô thị đã được phê duyệt, qua đó xác định được người dân xây dựng đúng hay không theo quy hoạch.
Trên thực tế thì giấy phép xây dựng có thể được quy định khác nhau giữa các quốc gia. Ở Việt Nam các thủ tục xin cấp giấy phép tự động được xây dựng được quy định trong các Luật, Nghị định, Thông tư và các hướng dẫn chi tiết.
Tại Việt Nam, theo Khoản 17 Điều 3 Luật Xây dựng 2014 quy định thì đưa ra định nghĩa về giấy phép xây dựng như sau: giấy phép xây dựng là văn bản pháp lý do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư để xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo, di dời công trình.
Chính bởi vì thế, giấy phép xây dựng chính là căn cứ pháp lý căn bản giúp cơ quan quản lý Nhà nước quản lý xây dựng theo đúng quy hoạch, đúng thiết kế đô thị được duyệt.
Cũng theo quy định của Luật Xây dựng 2014, ngoài mười trường hợp được miễn cấp Giấy phép xây dựng thì đa phần các công trình xây dựng sẽ đều phải xin Giấy phép xây dựng mới có thể đi vào thi công xây dựng công trình. Giấy phép xây dựng chính là văn bản bảo đảm tính pháp lý cho công trình xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo, di dời.
Giấy phép xây dựng gồm những loại giấy phép quy định tại Khoản 3 Điều 89 Luật Xây dựng 2014, cụ thể như sau:
– Giấy phép xây dựng mới.
Loại giấy phép này được cấp cho các chủ đầu tư có nhu cầu xây dựng mới công trình. Giấy phép xây dựng được chia ra làm hai loại giấy:
+ Giấy phép xây dựng có thời hạn: Giấy phép xây dựng có thời hạn là giấy phép xây dựng cấp cho xây dựng công trình, nhà ở riêng lẻ được sử dụng trong thời hạn nhất định theo kế hoạch thực hiện quy hoạch xây dựng.
+ Giấy phép xây dựng theo giai đoạn: Giấy phép xây dựng theo giai đoạn là giấy phép xây dựng cấp cho từng phần của công trình hoặc từng công trình của dự án khi thiết kế xây dựng của công trình hoặc của dự án chưa được thực hiện xong.
Như vậy, theo Luật Xây dựng 2014, quy định về Giấy phép xây dựng còn có Giấy phép xây dựng có thời hạn và Giấy phép xây dựng theo giai đoạn. Theo đó, Giấy phép xây dựng có thời hạn là giấy phép cấp cho công trình, nhà ở riêng lẻ được sử dụng trong thời hạn nhất định theo kế hoạch thực hiện quy hoạch xây dựng. Giấy phép xây dựng theo giai đoạn là cấp phép xây dựng cho từng phần của công trình hoặc từng công trình của dự án khi thiết kế xây dựng của công trình hoặc của dự án chưa được thực hiện xong.
– Giấy phép sửa chữa, cải tạo.
Pháp luật quy định đối với những trường hợp có nhu cầu sửa chữa, cải tạo làm thay đổi kết cấu chịu lực, diện tích của công trình, dự án thì người dân sẽ cần phải xin giấy phép. Trong trường hợp thay đổi mặt ngoài của công trình kiến trúc giáp đường làm ảnh hưởng đến môi trường, an toàn công trình, công trình sử dụng thay đổi thì phải xin phép xây dựng.
Các chủ thể sẽ cần phải chuẩn bị đầy đủ các hồ sơ cần thiết để nộp cơ quan thẩm quyền để được xem xét đề nghị. Với các hồ sơ hợp lệ thì sẽ được hẹn nhận giấy phép trong vòng 15 ngày với nhà ở riêng lẻ, 30 ngày với công trình khác. Các hồ sơ chưa hợp lệ thì cần phải bổ sung hoặc sửa đổi giấy tờ phù hợp.
– Giấy phép di dời công trình.
Những trường hợp cụ thể mà các chủ thể cần phải xin giấy phép xây dựng di dời công trình như sau:
+ Di dời nhà ở riêng lẻ, công trình trong các khu đô thị cần phải xin giấy phép xây dựng di dời công trình.
+ Di dời nhà ở riêng lẻ, công trình trong trung tâm của cụm xã cần phải xin giấy phép xây dựng di dời công trình.
+ Di dời nhà ở riêng lẻ, công trình trong các khu bảo tồn, khu di tích văn hóa – lịch sử cần phải xin giấy phép xây dựng di dời công trình.
Các chủ đầu tư về công trình cần phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện về di dời công trình. Ngoài ra, các chủ đầu tư cũng cần phải chuẩn bị đầy đủ các hồ sơ, lệ phí cần thiết mới được cấp giấy phép.
2. Nội dung chủ yếu của giấy phép xây dựng:
Nội dung chủ yếu của giấy phép xây dựng:
Theo Điều 90 Luật Xây dựng 2014, nội dung chủ yếu của giấy phép xây dựng bao gồm các nội dung sau đây:
(1) Tên công trình thuộc dự án là một trong số những nội dung chủ yếu của giấy phép xây dựng.
(2) Tên và địa chỉ của chủ đầu tư là một trong số những nội dung chủ yếu của giấy phép xây dựng.
(3) Địa điểm, vị trí xây dựng công trình; tuyến xây dựng công trình đối với công trình theo tuyến là một trong số những nội dung chủ yếu của giấy phép xây dựng.
(4) Loại, cấp công trình xây dựng là một trong số những nội dung chủ yếu của giấy phép xây dựng.
(5) Cốt xây dựng công trình là một trong số những nội dung chủ yếu của giấy phép xây dựng.
(6) Chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng là một trong số những nội dung chủ yếu của giấy phép xây dựng.
(7) Mật độ xây dựng (nếu có) là một trong số những nội dung chủ yếu của giấy phép xây dựng.
(8) Hệ số sử dụng đất (nếu có) là một trong số những nội dung chủ yếu của giấy phép xây dựng.
(9) Đối với công trình dân dụng, công trình công nghiệp, nhà ở riêng lẻ, ngoài các nội dung quy định từ (1) đến (8) còn phải có nội dung về tổng diện tích xây dựng, diện tích xây dựng tầng 1 (tầng trệt), số tầng (bao gồm cả tầng hầm, tầng áp mái, tầng kỹ thuật, tum), chiều cao tối đa toàn công trình.
(10) Thời hạn khởi công công trình không quá 12 tháng kể từ ngày được cấp giấy phép xây dựng.
Như vậy, theo quy định của pháp luật thì nội dung chủ yếu của giấy phép xây dựng bao gồm các nội dung cơ bản sau đây: Vị trí, địa điểm xây dựng, các tuyến xây dựng của công trình; Hiệu lực của giấy phép; Loại, cấp công trình; Xây dựng công trình cốt lõi; Chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng; Môi trường bảo vệ và công ty đầy đủ; Các quy định khác của nội dung đó đối với từng loại công trình
Cần lưu ý đối với người sử dụng công trình, công việc ở đô thị, ngoài các nội dung trên phải có nội dung về diện tích xây dựng, chiều cao từng tầng, chiều cao tối đa của toàn bộ công trình, màu sắc.
Cũng theo Khoản 10, Điều 90, Luật Xây dựng 2014 quy định không quá 12 tháng kể từ ngày cấp Giấy phép xây dựng, công trình phải được khởi công. Bên cạnh đó, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền sẽ thu hồi Giấy phép xây dựng nếu xây dựng sai so với giấy phép mà không khắc phục hậu quả theo thời hạn ghi trong biên bản xử phạt. Trong trường hợp nếu sau mười ngày, kể từ ngày có quyết định thu hồi nếu chủ đầu tư không nộp lại Giấy phép xây dựng thì Giấy phép xây dựng sẽ bị hủy.
3. Việc xin cấp giấy phép xây dựng nhà ở là vô cùng cần thiết bởi:
– Khi xây dựng nhà ở hay các công trình thì các chủ đầu tư đều phải đề nghị về việc xin giấy phép xây dựng. Ngoại trừ những trường hợp mà pháp luật quy định được miễn.
– Việc xin cấp giấy phép xây dựng nhà ở là thủ tục pháp lý bắt buộc với các công trình xây dựng nhà ở và đã được pháp luật Việt Nam quy định và có hiệu lực thi hành.
– Việc xin cấp giấy phép xây dựng góp phần làm giảm thiểu được rủi ro khi xảy ra các tranh chấp kiện tụng, liên quan đến xây dựng công trình.
– Việc xin cấp giấy phép xây dựng đã tạo điều kiện để các dự án xây dựng được thực hiện một cách nhanh chóng và thuận tiện nhất.
– Giấy phép xây dựng đã giúp cơ quan nhà nước đảm bảo việc xây dựng theo quy hoạch; Giám sát sự hình thành và phát triển của cơ sở hạ tầng và bảo vệ cảnh quan thiên nhiên và môi trường. Thông qua việc xin cấp giấy phép xây dựng đã góp phần phát triển nền kiến trúc hiện đại mà vẫn giữ gìn được bản sắc dân tộc.
– Đối với hoạt động đất đai sẽ cần phải chuyển mục đích sử dụng đất trong hạn mức trước khi xin phép xây dựng theo đúng quy định của pháp luật hiện hành.
– Trong trường hợp nếu các chủ đầu tư không thực hiện các thủ tục xin giấy phép xây dựng nhà ở thì đối với việc cố tình thực hiện sẽ được cơ quan chức năng nhà nước xử lý và hủy bỏ chế độ vận hành.
